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亚博体育平台太坑人 長租戰事終局:自如or not? 陈同佳愿到台自首

发布日期:2019年10月20日 1:01编辑:亚博体育平台太坑人

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  此次联合执法重点针对哄抬房价、捂盘惜售、捆绑销售、无证销售等违法违规行为,检查发现阳光花庭项目涉嫌无证违规收取预订款性质费用、首开缇香雅园项目销售现场未明示绿色建筑星级等问题。

【乔任梁粉丝追思会】

自如房間但作為對手盤┊⊿,市場上能供給的房源都是兩室一廳、三室一廳這樣的小區房∵π,價格普遍在6000元以上⊙⌒∴,而且多是老小區△,很多房間連起碼的乾淨衛生都做不到∟〇♂。

在很多資本方甚至業內人看來┊,長租公寓要規模擴張和實現盈利就必須在金融上找出路∵∴⌒,甚至認為長租公寓本質就是一個金融化的產品?△,但在熊林看來事實並非如此π♀♀。

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以裝修為起點☆△♂,圍繞用戶的其它剛性需求⌒☆,自如又先後發展出了保潔、維修、搬家等運營服務⊿△∴。自如App首頁對於房客而言┊π,其希望房間是乾淨的⊙,東西壞了是有人能來及時維修的;對於房東而言┊┊⊙,其也希望房客能愛護自己的房子π▽,但同時不想承擔保潔和維修的麻煩?。既然不匹配的需求存在〇,就需要有人來充當這個解決矛盾的服務提供商∴〇。

除了油漆外△♂↑,最容易揮發甲醛的就是板材⊙,一方面自如會選擇環保等級更高的板材﹡☆⌒,另一方面會盡量減少板材的使用量▽◇,為此自如深度進入了供應鏈環節┊⊿,參与產品的設計開發∵﹡,定製自如專屬裝修產品∴。

「說長租公寓難以盈利的人都是沒有看到其潛在價值〇⊿◇,租房是一個高客單價且長時間『在線』的服務▽﹡☆,一個租客平均每天最少會有10個小時在房間里〇┊,能有這樣特性的場景並不多♀?。」在熊林看來∴∴,長租公寓其實有很多盈利的點可以挖掘〇,但前提是必須把基礎的產品和服務做好∴。

還以智能鎖為例?﹡,自如已經深入供應鏈開發了自主品牌的產品∟▽﹡,試想一個自如客已經習慣了智能鎖π↑♂,當他要買房裝修時大概率會放棄機械鎖而選擇智能鎖☆♂,而在這種情況下已經對自如很熟悉的他就大概率會在自如平台上購買♂。

但即使在供應鏈上下了很大功夫?⊿,面對當前百萬間房源的管理規模◇♂π,小概率事件也會一定概率的發生△⊿。「對用戶而言應該考慮的不是概率小不小⌒♀,即使只有百萬分之一的概率♂◇,但對於遇到的用戶而言就是百分百∵。」熊林因此決定由內而外地再次提高對環保問題的重視程度π,深呼吸項目再度被全力推進↑。

深呼吸項目等於是在供應鏈不斷優化的基礎之上再加了一層環保保障機制♂♂,設置了第二道防護門π↑。然而去年虎嗅對長租行業的報道中算了一筆賬┊♀,發現長租公寓的毛利率只有5.6%⊙∴,是一個對成本變化非常敏感的生意△▽﹡。面對難以盈利的質疑〇,上線深呼吸項目對於當前的自如而言是個不小的挑戰☆。

2013年自如就開始測試用智能鎖代替機械鎖♂?π,當時來看這樣的成本投入是很高的♂□,但考慮到每換一次房客就需要換一次鎖芯的浪費〇∴∴,暫時的成本投入在未來是划算的☆♂〇。

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「因此在我們內部一直控制着租金貸的使用比例⌒♂∵,30%是我劃出的上限◇。」熊林對虎嗅進一步解釋道﹡,「大量使用未來的錢△⊙,對需要審慎發展的長租公寓行業不是一件好事π┊?。」

而熊林的愿景⊙∴◇,就是想带领自如在长租公寓领域复现这种优势∟∵♀。声明:新浪网独家稿件♂,未经授权禁止转载﹡﹡⌒。 -->

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對於一個行業內的競爭而言◇∵,最強的護城河並非是品牌、規模優勢等∴⊿,而是一家企業不斷提升運營管理能力↑,不斷推陳出新↑♂∵,最終主導了一個行業的標準制定∴π,就像華為之於5G▽☆?。

而要想做到以上要求♂♀,一家企業必須在資源、技術、團隊與經驗等方面有足夠的積累﹡⊙。自如2011年便開始長租公寓模式創業↑,是最早的入局者⊙,且一直是行業內的標杆□┊,按理說最有發言權♀♂∴。但風波后的一年裡?﹡,自如一直沒有什麼大的動靜♀⌒。

但熊林卻告訴虎嗅⊙,行業競爭遠沒有到激烈的程度∵,行業進入精耕期后自如仍要保持「自如與非自如」的市場格局↑π。

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相反⊿◇☆,很多平台在2018年的風波中紛紛倒下♂,就是太關注當下的利益、擴張、困難等♂,而導致動作變形無法承受一次風暴的襲擊〇。

這本是一個很精巧的模式設計∟┊,但在2018年卻釀成了「租金貸」爆雷的行業惡性事件♀┊∟。「規模是長租公寓發展的基礎﹡∵,但規模擴張的同時如果運營管理效率不能同步提升↑⌒☆,便無法發揮出規模優勢△?,反而會動作變形帶來災難♂∵。」據熊林介紹△,在此之前其便在很多行業會議上強調過超比例使用租金貸存在的巨大風險♀∵。

市場的終局是否會是「自如與非自如」在熊林看來〇,競爭就像賽跑┊,對於1500米的賽程﹡〇,只有當其中1000米都處於焦灼狀態才能稱之為激烈的競爭⌒,如果只是在其中100米的賽段出現了焦灼根本不能稱之為激烈競爭π□∟。

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自如已經創立8年♂,僅在2018年面臨了一定競爭挑戰和市場壓力⊿,進入2019年後大量對手退場♂,剩下的少部分玩家進入精耕期⊿∵,這樣的發展在熊林看來仍在自己的計劃範圍內□,自如的發展步調並沒有被打亂△。

熊林最初發下的願是做一個「一個月房租2000-3000元﹡⌒,且房間乾淨」的租房產品▽⊿◇,因為當時北京年輕人的工資普遍在6000-10000元之間┊﹡⊙,他們最多能拿出30%的收入用於租房↑♀,同時他們需要一個乾淨衛生的房間⌒〇。

甲醛陰霾⊿,「讓美好變化發生」去年年中的一起甲醛超標事件﹡♂〇,將自如推向了風口浪尖⊿〇┊,鋪天蓋地的口水幾乎將其傾覆ππ。隨後自如緊急回應♂,下架全部首次出租房源﹡,今後新增房源必須100%檢測合格才能上架出租﹡∴∵,並且會在App詳情頁展示檢測報告⊿∟。

從最早做C2B2C的重運營模式〇↑☆,切入裝修、保潔、維修、搬家等服務的供應鏈生態建設;到深呼吸項目的落地☆♂,不惜成本提高環保標準;再到抑制租金貸的使用比例▽,控制對未來的透支;以及及早就開始建立管理系統和方法論△♂∟,自如的所有決策似乎都有些「超前」♂﹡。

但租金貸的循環一旦啟動就很難剎車了⊿♂┊。因為資金是借來的☆↑π,有時間限制∵,為了最大化資金使用效率長租公寓運營方就必須快速擴張⌒,拔了蘿蔔不洗泥式的粗放式拿房便開始在基層上演▽♂。

「我和左總(左暉)一開始打算做自如時△,就是為未來做打算的▽☆△,所以每一個重大決策考慮的都是未來幾年會創造什麼價值△π,而非當下有什麼價值△↑⌒。」熊林對虎嗅解釋道△□。

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面對微薄的平均行業毛利∟∟,和房東與租戶愈發苛刻的要求∵▽☆,以及輿論上嚴防死守的「監管」態勢〇◇□,活下來的長租公寓品牌必須開始精耕細作♂,瘋狂擴張不再是第一優先級∵⊿,服務好用戶才是□⊙。

由於規模優勢採購量大?∟♂,可以向上游議價不斷攤薄採購成本♂♂⌒,據熊林介紹自如一開始就用了環保等級最高的漆料▽,「相較於個人⌒□□,自如有更強成本優勢↑,因此我們的房源環保等級比家裝還要高□△。」

由於長租公寓客單價高和時間錯配的特性∵□,就給了金融操作的空間▽,租金貸便粉墨登場π。具體的操作是長租公寓運營方拿房后∵⌒⌒,會以打折優惠來吸引房客選擇年付租金的方式簽合同△〇,然後通過和網貸平台合作把租房合同轉換成借貸合同◇。

2017年開始資本市場看到了長租公寓行業的機會△△△,資金湧入的情況下競爭開始加劇〇∴◇,方才在2018年出現了為搶房源哄抬拿房價格的行業亂象◇。

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據熊林介紹∴π∴,截至目前自如供應商已經增加至500家♂﹡⊿,而且每個月仍以7%的速度在增長☆♂。「有的供應鏈是可以全國通用的π,但有的供應鏈必須是區域個性化的♀♂,因此我們劃分了清晰的供應鏈階梯π∵,定義了不同區域層級的供應鏈標準﹡△。」

從「離經叛道」的想法開始2011年熊林奉命創建自如〇↑□,其實當年是為了幫鏈家處理一個「燙手」業務〇◇。對於鏈家而言﹡♀♂,房屋買賣才是營收貢獻的大頭□﹡,租房業務雖然每年也有一定比例的增長率∟,但運營複雜性太大↑,是一個很難、很重的模式▽∵。

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相比傳統的託管模式∴↑,「自如模式」要重得多⊙。傳統模式就是初級版的「二房東」模式♂?,從房東處拿到房源后∴π⊿,只需要把房子租出去就完成了所有動作♀∟□,還能賺取比中介費更多的房租差價♀∟▽。「但自如的模式不同☆△?,我們本質是要提供一套產品∵。」

為長遠計♀□,左暉決定讓熊林另起一攤□☆,把這個事情嚴肅地重新梳理一下♂∵。熊林是諮詢顧問出身♂↑◇,對大行業和大企業的運作模型很熟悉▽□〇,但卻沒有從頭開始做一件事的經歷?π,出國看了一圈先進經驗又到租賃熱點區域實地考察了一番后∟☆,決定採取「自如模式」△◇◇。

第一時間自如董事長左暉做出回應♀∵,「所有的批評我們都會收下△,所有的責任我們都會承擔〇◇⊿。」除了面上的回應□∵⊙,自如近一年來開始加速推進「深呼吸」項目的落地◇π▽,一方面自如聯合國家級實驗室反覆測試裝修材料的環保等級﹡↑,篩選符合嚴格要求的板材;另一方面開始在自如房內布置新風系統┊,以保證房屋的空氣質量⌒。

供需兩端存在巨大的期望落差⊙,因此需要一種重運營的模式去隔絕這種落差⊙〇,然後去拉平落差?。幫助房東二次裝修房子┊,這在當時輕資產運營模式盛行的商業環境里是被很多業內人士無法理解的∟△,甚至在鏈家內部都是「離經叛道」的△。

但在發展初期□⌒,市場上甚至連一家規模在20人以上的保潔公司都難以找到?,為了建立配套的租房服務┊,自如不得不從頭開始培養和扶持自己的生態合作供應商♂﹡〇。

但熊林篤定了這個方向∟??,甚至一開始就向左暉提出自如要建立獨立的平台系統和供應鏈體系↑⊿,甚至把鏈家當時以傳統模式託管的三萬多套房源都退還了回去π▽,要從頭來過△△。「直到2013年京東成功上市♂⌒△,市場看到了重資產運營模式的價值△⌒⊿,我的內外部壓力才小了一些▽。」

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在熊林看來☆,不同的發展階段?↑∟,自如會面對不同的挑戰﹡π□。當房間管理規模在1萬間以下時∴∵,主要的挑戰是如何把產品和服務做好◇,因為規模還不大◇﹡,供應鏈生態還很脆弱♀♂,產品和服務的質量很難保障♀﹡□,但沒能過了質量關的品牌就紛紛卡死在了這個階段☆?。

站在2019年這個熊林口中的行業轉折點↑↑♀,人們需要知道長租公寓過往究竟發生了什麼△﹡♀,以及未來將往哪個方向去♀。正好此時熊林接受虎嗅專訪∵⊙♀,回應了這些問題〇◇⌒。

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一旦房源質量下降┊∴,同時沒有兼顧好裝修、保潔、維修等後續運營工作▽,長租公寓的出租率就會開始下降↑♂,一旦跌破90%出租率的行業紅線資金鏈就會迅速拉緊◇?,爆雷的苗頭便開始大規模出現∟♂∴。

在熊林的對內要求中有一條∟﹡,即產品和業務開發團隊做出來的東西如果沒有被大量同行模仿♂?,就證明是不夠成功的∴?。

熊林認為自如提供的並非是交易撮合的簡單經紀服務〇,而是一個包含了裝修、保潔、維修、搬家等一系列服務的產品⊙△,其能有效解決供需雙方大量存在的期望不匹配問題∴。

「對於這樣一個創造了巨大價值的商業行為▽◇♂,如果本身無法賺到錢□,那不是行業的問題〇,而是企業的經營管理出現了問題↑。」

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一直以來自如都是被同行模仿的標杆⊿♂,充當著行業標準制定者的角色﹡,熊林則希望能把「自如與非自如」的格局長期保持下去∟♂〇。

熊林發現⊙,到了這個階段自如的運營管理能力已經跟不上了ππ。因此從5年前開始?♂,熊林主導開發了自如內部的OKRI管理系統和方法論♀⌒,在OKR(關鍵目標與關鍵結果考核管理方法?♂↑,由英特爾開創)的基礎上還增加了關鍵舉措⊙,去推動目標的達成∟♂↑。

而且隨着自如推動智能鎖的普及和供應鏈的優化┊,其採購價格會越來越低▽⊿,而且通過智能鎖建立起來的物聯網絡↑☆△,可以在帶客看房等環節幫助自如優化運營♂,甚至未來可以實現房客自主上門看房∵△,不需要管家再帶着▽〇♂。

當房間管理規模處於1萬到10萬間這個區間時♀┊☆,主要的挑戰變成了運營控制〇,因為當自如發展到這個規模時熊林發現自如的出租率開始不斷下滑∵∟,他實地調查后發現∴〇◇,很多房子退租後房間里堆放了很多其他租客的雜物◇♂△,「這樣的房間是很難租出去的」♂。

雖然各種系統的建設和高標準的投入會提高當下的成本┊〇,但長租公寓本質是一個規模效應的生意♀,只要規模不斷增長且運營管理能力跟得上↑☆〇,所有當前的成本投入在邊際上都會被不斷攤薄〇。

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就是在這些通關打怪的過程中♀⊿☆,自如逐漸建立了行業性標準▽⊙,在自如創立三四年後才開始有企業效仿自如的模式進入市場?⌒,很多模仿者幾乎完全照搬了自如的模式和做法♂↑∵。

一年之後回頭看這次危機◇,熊林對企業的社會責任有了更深的理解﹡。自如是國內最早開創託管房源二次裝修模式的品牌型長租公寓⊿⌒∴,因此圍繞裝修一早就開始搭建供應鏈體系和裝修標準┊♂〇。

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當房間管理規模超過10萬間∴♀,總量到達幾十萬至百萬間時◇,企業就必須跨區域在全國範圍內成長⊿∴,熊林認為當前面對的挑戰就是如何保證跨區域的管理動作不變形⊿π▽。

盈利難題目前是一個全行業困境┊♀,各路玩家都在拚命擴張搶奪房源↑,希望儘快跨越盈虧平衡需要的規模臨界點▽△△,但是苦於拿房成本高?☆┊,長租公寓是一個需要大資金的賽道▽〇♂,為此大家都把目光投向了金融解決方案∴⊙﹡。

為了應對這個挑戰△∴,接下來的兩三年時間熊林考慮如何把管理下沉♂〇,在區域總經理之下培養新的區域性管理接班人才π。「我們現在有9個區域總經理△,但我希望未來我們能培養出300個管理人才π﹡,具備與這9個區域總經理當前一樣的管理能力和視野♂⌒。」

自如目前加上保潔等已經有2萬多名服務者♂,其中有大量的房屋管家♀,這些管家每個人要負責100間左右的房子〇,還要和房東及租客對接各種需求⊿〇,每天需要處理大量的事務∴▽⌒,如果沒有好的系統工具和方法指導π↑,很多管理工作很難下沉↑。

錢德虎 虎嗅App2017年因資本助推創業風起的長租公寓行業☆,歷經2018年的至暗時刻∴,在2019年迎來了「關停並轉」潮〇。大量玩家因資金鏈斷裂而倒下∵〇,一部分勉強撐過來的參与者紛紛出售轉讓┊□,少數幾個「剩出」的品牌最近傳出了欲IPO的消息∟♂。

作為行業頭部企業△,自如CEO熊林面對坊間盛傳的上市傳聞♂,卻于近日表態長租行業從創業期進入了精耕期?,自如暫不急於IPO⊿。誠如熊林所言?↑,經歷了2018年的殘酷行業競爭和外部環境挑戰♀,長租公寓領域已經不具備從零起步創業的機會∴π↑。

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如此一來房客仍可以按月付房租(其實是還貸款)π,運營方則可以一次性拿到全年的租金收入♂,同時運營方只需要按季度給房東付房租﹡⊿,因此一部分資金就空余出來可以供運營方投入規模擴張△┊☆。

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